先日、日銀が政策金利を０．２５％引き上げて１．２５％に、とのことでしたね。１．１％から２．５％みたいなことですので、なんだかまだ上がる気もします。年内から来年３月ぐらいにもう一回の引き上げがあるんじゃないか、みたいなことが市場の見立てということですかね。
私の場合は不動産投資用のローンを主に、証券担保ローンや運転資金等で、個人で合計１．６億円の借金があります。自宅は賃貸で住宅ローンはありません。金利が上がってきたこの局面で、これらの融資をどうしていくか、ということを考えることになります。
ということで、融資をどうするか 金利が上がって、について。
金利が上がって、不動産投資の利回りはどうなったか
既存の融資は何本もあるんですが、現在の金利は1％から３．６％程、変動金利のものは、そのほとんどが３％を超えてきました。かつては金利１％代がほとんどだったんですが、かなり上がってきましたね。
金利が上がってきたので利回りが下がったのかというと、そのようなこともなくて、市場環境に合わせて賃料も上げてきているので、実質的な利回りはあまり変わっていません。
どういうことかというと、融資を受けて購入した区分ファミリーの物件で近々退去の予定があるのですが、現状の月額賃料は１６万円で次回募集時は１９万円と３万円アップする、という感じで金利や修繕費等の上昇についていってます。
売却という道もありなのか
先の退去予定の物件、購入してちょうど１０年を経過したのですが、いま売却すると購入時の約２倍の金額となることが予想されます。融資は期間２９年で金利約１％の１０年固定でのオーバーローンですので、３分の１ぐらい返済している状態です。この金利が１０年の固定期間が終了して約３％になりました。そうなってくると売却も考えることになりますね。
でと、売却した場合は手元にけっこうな現金ができます。今の状況下では多くの現金を手元においておくことのリスクがかなり高いので、すぐに次の投資先へ資金を投じる必要があります。なので、その投資先をどうするかとなります。候補としては次のものです。
- 不動産
- 株式
- 他の不動産の融資の繰上返済
結局どうするか
不動産を買い増したら不動産所得が上がって税金が上がるなとか、株式にするなら何の銘柄にしようかとか、純粋にキャッシュフローを増やすなら既存融資の繰上返済かな、とかを考えながら、この記事を書いているのですが妻がパソコンの画面を覗いてきて言います。
売らんよ
自宅から徒歩３分程の場所にある当物件、賃貸として所有を続けることにします。
↓借金１．７億円の金利の話です。
↓賃貸中区分ファミリーでオーバーローンの融資を受けた話です。
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