日本の人口ピラミッド、その第一の山が消失する期間に入ってきました。不動産投資においては空室、そして孤独死への対応がより必要となってくるという事になります。そんな中で私の物件でも約１年半前に孤独死が発生しました。
生活保護者の孤独死で、室内はゴミ屋敷とされていてユニットバスが破壊されていました。孤独死した者には母親がいるのですが、何も対応せずに賃料滞納２０万円、原状回復費１８０万円が未払となりました。
よって、これを請求すべく、まずは賃料滞納２０万円の支払督促の申し立てをしたのですが、相手方からの異議申し立てとなり、そのまま民事訴訟となりました。相手方は弁護士が代理人となってでてきて、こちらは２０万円で弁護士に依頼するわけにもいかないのでDIYとなりました、というのが前回の話です。そして、今回はこれの決着がつき、１年半の月日を経て、ついに孤独死対応が完了することとなったという話です。
なお、前回までの話は次のリンクから参照可能です。
ということで、不動産投資の孤独死でこうなった 最終話、について。
結局どうなったのか
相続人である母親に未払賃料２０万円を支払えという民事訴訟、その結果は棄却という事になりました。原告であり不動産投資家である私が、全ての損失を被らざるを得ないという事になったということです。
全くもって納得はいきませんが、控訴して地方裁判所に、ということはしませんでした。やってみてわかったんですが、労力がかかりすぎます。また、進めていて分かったんですが、相手方に支払い能力が無い可能性も極めて高いです。ちなみに訴訟にはお金もかかるんですが、全部で約５万円ぐらいだったかなと思います。何にお金がかかるのかというと、交通費、戸籍謄本等の役所関係書類、印紙、郵便切手、はがき、FAX送信代、こんなところだったかと記憶しています。
残念な結果とはなったんですが、次回以降に活かせそうなこともありました。それはどのようなことかというのを見ていきましょう。
争点は？
多くの嘘の主張をしてくる相手方、それは置いておいて、争点は相続放棄の熟慮期間３か月の起算日がいつなのかということでした。詳細は過去に記載の当シリーズにありますが、起算日になり得る日と相続放棄の申述をした日、その時系列は次のとおりです。
- 2021/6 母親が、子が死亡したことと賃貸マンションに居住していたことを知った日を熟慮期間の起算日とするか
- 2021/12 母親が、死亡した子の貴重品一式である財布や通帳、賃貸借契約書等を受けとった日を熟慮期間の起算日とするか
- 2022/2 私が母親に電話し、滞納賃料や原状回復費の支払いについて話をした日を熟慮期間の起算日とするか
- 2022/5 母親が相続放棄の申述をしたが、これは熟慮期間３か月以内にされたものになるのか
上記１か２が熟慮期間の起算日とみなされればと思い進めていたのですが、結果は上記３が熟慮期間の起算日とされたということです。上記１か２を起算日とするために、どうしておけばよかったのであろうかというのが、今回のことから見えてくることとなります。
生活保護者の死亡直後にできたこと
孤独死直後、区役所の生活保護担当の方と話していたのですが、この担当者はどうやら親族と話をしているのではないかという事が伺えていました。誰と話しているのかというのを聞いても、個人情報と言って答えてもらえません。話している内容も答えてもらえません。しかしながら、一般的な対応としてはどのようなことをやるというのは答えてもらえました。
ここでできたこととして、区役所担当者に賃料未納や原状回復費の支払いがあるというのを、担当者が話している相手に伝えるように言い、電話等でそれを伝えているところに立ち会い、動画等を撮っておくということかと、今は考えています。
ちなみに、区役所の対応は賃貸借契約については何もしない、となるのですが、母親と代理人である弁護士は、区役所が全部対応すると言った、そして全部対応したと報告を受けたと嘘を主張していました。その主張も私が反論するとコロコロと変わりましたが。
生活保護者の貴重品一式を母親に渡したときにできたこと
財布や通帳、不動産賃貸借契約書等の貴重品一式を入れたダンボール箱、これを私が直接母親に手渡しています。その際は、伝票に電話番号を記載するように話し、不明点があればここに電話するようにと私の電話番号を渡し、それ以外は何も言いませんでした。どのような人物かもわからないので、トラブルになっても嫌でしたので。
まともな人物であれば、電話をかけてくるだろうと思っていましたが、電話がかかってきませんでしたので、2022/2に私が電話することとなりました。それは置いておいて、貴重品一式を手渡したときに、次の一言を話しておけば良かったです。
「ダンボール箱の中に不動産賃貸借契約書があり、その賃料の未払や原状回復費の未払の債務があるので、契約書に記載の賃貸人に連絡をとるように」と。そして、これを動画撮影しておけばよかったです。言っていたら、それはそれで相続放棄の申述の時期が早まっていたのかもしれませんが、言っておけばよかったですね。なお、結果がどうであれ、母親の支払い能力の面から、今回は債務の支払いはできなかったんでしょうが。
ちなみに、当然ながら私は普段の服装でダンボール箱を渡したんですが、母親と代理人である弁護士は、母親を欺くために私がヤマト運輸の制服を纏っていた。等と嘘っぱちを述べていました。何を欺こうというのか、意味不明です。
孤独死保険と保証会社と火災保険をチェックしよう
今回の結果からも、孤独死が起きた場合に亡くなった者の関係者が対応しないと、オーナーが全ての損失を被る可能性が高いということですね。損失を防ぐ為にも、孤独死保険、保証会社、賃借人の火災保険は超重要ですね。入っているだけでは効果が無い場合もあるので、次の点は要チェックです。
孤独死保険：ベッドの上等で孤独死した場合に対応可能な契約か
保証会社：原状回復費の保証もついているか
賃借人の火災保険：借家賠償等がついていて、賃借人の死後にオーナーが使えるものか
孤独死保険は楽待で話していたときに他の方に聞いた話なんですが、ベッドの上で亡くなったから保険金をださないとなる契約があるみたいで衝撃でしたね。ベッドは不動産ではなく動産だからダメだという、よくわからない理屈のようです。詳細は次の動画で確認できます。
上記の動画を見るには会員になる必要がある？のかもしれませんが、少しだけならyoutubeでも見れるみたいです。
ちなみにベッドはダメだけど、布団の上はOKとのこと。
今後ますますリスクの高まる不動産投資、リターンは変わらないのにリスクだけ高まるのか、はたまたリターンも変わるのか。投資には不動産投資のみならず数々の投資があります。他の投資も含めて考えていきたいですね。
↓「孤独死おきたらこうなった」についての過去記事です。
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