ミルミルと物件価格が上がっています。特に区分マンションが凄まじいですね。物件価格と所有コストが上がり、利回りが下がっています。このような状況の中で、投資を拡大させている場合にはどうするのか。
ということで、物件価格が上がっても不動産投資を拡大するのか、について。
今は物件価格が高くなった？
今は物件価格が高くなった。このセリフ、10年以上前から聞き続けています。不動産投資家の飲み会では、必ずと言っていい程でる話題です。そして、10年経ってどうなったかというのは今の通りです。更には、所有コストである保険料や修繕費等は上がり、賃料は横ばいで、これも利回りが下がる要因となっています。
区分マンションにおいては、建物管理会社が管理契約の更新で値上げを要求し出しましたね。私が役員をしている管理組合が10件程あるんですが、そのうちの2件で言われました。1件はどうするかを協議中、もう1件は管理会社を変更しました。1，2年後に管理費の上がる区分マンションが増えるんでしょうから、マスマス利回りが下がるという事になるんでしょう。
まだ買える
10年以上前に区分ワンルームが表面利回り12%で売買されていた地域、そこが今は8%となっています。それだけ物件価格が上がったという事です。
今のマーケットだと、まだギリギリ買えますね。
ただ、以前と比べて詳細に内容を確認する必要がでてきました。それは次の2点です。
- 賃料がマーケットより低いか
- 区分の場合、管理契約の値上げや管理費の値上げの話が出ているか
今以上に利回りが下がってきた場合に不動産投資の拡大を続けるのであれば、根本的にやり方を見直す必要がでてきそうですが、今であれば、上記2点の微調整で対応できます。詳しく見ていきましょう。
確認すること
賃料がマーケットより低ければ、表面利回りで買って、購入後の退去や賃貸借契約更新時に、賃料を上げて利回りを上げられます。今買う場合はここが重要なポイントですね。私の場合は、直近で退去のあった部屋は軒並み賃料を上げました。管理会社等から値上げの話は無いので、自分から言って上げています。このような状態なので、元々安く貸されていて、更に最近の値上げ対応をしていない物件、そういったのを買うんです。私も、2021年に1戸、2022年に1戸買っていますが、そのような物件です。
2つ目の値上げの話は、直接、建物管理会社に聞きます。仲介などを頼らないですよ、自分でやるんです。で、上がる予定があったらそれを考慮した金額で購入申込みを、管理会社担当が話せないと言って聞き出せない物件は、上がる前提の金額で提示せざるを得ないですね。
新NISA
来年からは新NISAが始まりますよね。不動産投資もいいんですが、別に他のアセットクラスでもよいんで、先にこっちを使うということでしょう。年360万円、総額1800万円なので5年で枠を使い切ります。配偶者がいる場合は、総額3600万円を5年で、別に10年でも15年でもいいんですが、最短5年です。
私の場合、今年は不動産を買うかどうかはわかりませんが、来年からは先にこの360万円の枠を使うことになります。
↓利回りが下がっても買い続ける不動産投資、についてです。
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