不動産投資では融資を使っての投資というのも多いでしょう。私の場合は区分ワンルームマンションの積立投資、現金買いというのが取引の件数では多いですが、融資を使っての区分ファミリーや戸建、アパート等というのもあります。
不動産投資の初期の頃、6年目ぐらいまでは融資を使って物件購入することがあっても、諸費用と物件価格の10％から20％程の現金を投入して購入していきました。それ以降にフルローンやオーバーローンということになります。では、どうやったのか。
ということで、不動産投資のフルローンとオーバーローンはどうやったか、について。
フルローンとオーバーローン
フルローン、これは物件価格に対して100％の融資ということになります。不動産投資用の物件を斡旋するような業者さんだと、物件とフルローンがセットになっていることがよくありますね。仲介でなく販売業者さんの場合、ほぼ現金の手出し無しで購入できたりします。このような物件の場合、よくないものしか見たことないので気を付けましょう。
オーバーローン、これは物件価格100%の融資に加えて、諸費用や購入直後の修繕費等を含めての融資になります。
業者斡旋の融資を使ったことのない私の場合、フルローンやオーバーローンを付けられたのは、不動産投資をしてから7年目以降になります。可能とした背景は、実績があってということでしょう。
フルローンをどうやったか
築古アパート2棟、売主が別々のものなんですが、これを同時決済したことがあります。この時にフルローンを付けられました。どうやったかというと、決済したアパート2棟を担保にしたことはもちろんのこと、すでに所有していた現金買いの区分ワンルーム4戸、これらも共同担保にすることとなります。
金融機関と融資の話をしていた当初は頭金をということだったのですが、抵当権の無い区分ワンルームがいくつかあるという話をしたら、このようにまとまりました。結果、手出しは諸費用となります。不動産投資を開始して10年以上経過してのことでした。
オーバーローンをどうやったか
オーバーローンの経験は2件あります。1件は不動産投資を開始して7年目のことです。借換をして金利1%未満となったことは先日の投稿の通りなんですが、その既存取引先の都銀のM銀行からオーバーローンを受けることができました。
築20年程の区分ファミリーマンションで、自宅から徒歩3分程の場所の物件でした。物件価格に加え、諸費用の一部を融資してもらいました。当サイトの過去の投稿を見てみると、自宅で金消契約をしたみたいです。当時は、おおっ、区分でもオーバーローンが可能なのか、と思いましたね。
もう1件は築古アパートの2棟一括買いです。2つの金融機関で融資を受けました。まずは先の記載と同様に、抵当無しの区分ワンルームを共担に出し、フルローンの融資を受けます。購入直後に修繕が必要な物件でしたので、購入後に公庫にて修繕費の融資を受けました。修繕費は将来空室になった時に修繕するというもの、具体的には室内洗濯機置場の設置なんですが、その分も融資してもらうことができました。
フルローンにしろ、オーバーローンにしろ、キャッシュフローを出すためには、それなりの価格で手に入れる必要があります。不動産は相対取引なので、今の市況で拡大したい場合も可能でしょう。拡大させるのであれば、根気よく見つけていきましょう。
↓借換で金利1%未満にする件についてです。
↓オーバーローンの金消契約の時の話です。
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