昨日、私の不動産投資初期の頃、3年目ぐらいまでの融資についての投稿をしました。3年で1億円近くの借金となり、一旦融資はストップとしました。普通に考えたら借金1億円はとんでもないですしね。それまで借金をしたこともありませんでしたし。
で、しばらくしてあることがキッカケで、この1億円近くの借金を見直すことになります。そして、金利2％以上だったものが1%未満となります。偶然が重なったというのか、行動が呼び寄せたというのか、そのようなことです。
ということで、不動産投資の融資で金利1%未満のためにしたこと、について。
底地取引がキッカケ
中古の区分ファミリーや新築の建売戸建、合計4戸、通常は一生に1，2回の買い物になるであろう、これらを購入して1億円近くの借金、その4戸のうち、3戸を仲介手数料半額の仲介業者さんから買っていました。それもあり、非公開物件である底地の案件を持ってきてくれました。
当時は不動産投資4年目で、今と比べると知識も経験も少なかったです。底地にどのようなリスクとリターンがあるのかをよくわかっていなかったため、借地・底地に関係する書籍、法律関係が多かったですが、10冊ほど読んで買付にのぞみます。
この底地、価格は1000万円とのこと。日本政策金融公庫から800万円の融資を受け、960万円で買付をだすも、通りませんでした。そうしたら、思わぬことが起こります。
何か商売やっているんですか？
日本政策金融公庫の返済用口座として、近所の信金に口座を作り、そこに融資の入金および数百万円の合計1000万円を超える額を入金していました。底地は買えなかったので、この一部で区分ワンルームを買うこととし、翌日の決済のために数百万円を出金したんです。そしたら窓口の奥から融資課長の肩書があるおじさんが出てきてこう言います。
「何か商売やっているんですか？」
1，2か月という短期間のうちに、口座の中で数百万円が何度も行ったり来たりしていたからなんでしょう。そして私はこう答えます。
「横浜市と川崎市で不動産賃貸業を営んでいる者です。」
不動産投資ではなく、不動産賃貸業という所がポイントなのかどうなのかは今も不明ですが、こう言いました。今後も融資を受けて拡大させていきたいと考えているので、機会があれば相談させて欲しいと言って帰りました。
公庫の800万円はどうしたか
底地については、売主の気が変わるかもしれませんので、数か月は放置していましたが、結局は流れました。そして、底地を買えなかったので日本政策金融公庫に借りた800万円、どうするの？ となります。運転資金で無担保の融資でしたので、借りたままでもよかったんでしょうが、融資を受ける際に底地を買うのに使うと言っていたので、その使途が無くなったため一括返済し、公庫の借り入れは一旦無くなります。
公庫は全額返済してしばらく経過すると、取引実績もリセットされるのか、次に借り入れの申し込みをしたときは実績が無いような体で話が進みました。結果的に融資は受けられましたが。少しでも残債があるうちに、次の借り入れをしておいた方がよいんでしょう。私はそうします。
さて、話を戻しまして、この信金に行った後のこと、その日の夕方に電話がかかってきて新たな展開となります。
長くなってきましたので、続きは明日以降に。
↓不動産投資を開始して3年目までの融資についてです。
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