不動産投資でFIRE生活の実態

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1か月ぐらい前に一気に5戸の滞納とか空室とかの記載をしたのですが、それが7戸に増殖することになりました。所有物件は42戸なので、所有する物件の17%が何らかの理由で収入が無いという状態となります。

そして、この状態を打開する為には作業が必要になります。不動産投資の家賃収入で悠々自適のFIRE生活というのは本当なのか。ペーパーアセット等も含めてアクティブ運用であれば、投資手法、アセットクラス等により程度の差こそあれ、同様です。投資で生活することにおいて何もやらなくともよいというのは、パッシブ運用、インデックス投資の自動取り崩しぐらいしかないんじゃないかと、いづれの投資も実践している自身の経験上、そのように考えてます。

ということで、不動産投資でFIRE生活の実態、について。

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7戸それぞれの状態

昨日と本日に解約の連絡がありました。先月まで合計5戸が滞納、解約予定、空室、このいずれかの状態だったのですが、それが7戸に悪化、それぞれ次の状態です。

  1. 賃料約15%アップで申し込み有
  2. 2か月分滞納が一旦解消、引き続き注意が必要(保証会社無し、資産の無い高齢者)
  3. 2か月分滞納により強制的に退去の手続き(保証会社にて対応)、賃料据え置きで募集予定
  4. 2か月分滞納して自主退去、原状回復費の不足分を支払わない、宅配ボックスのキーの返却がなされない(賃料滞納分は保証会社の補償、その他は私にて負担し支払督促予定)、賃料約5%アップで申し込み有
  5. 昨日退去連絡、賃料は10%ダウンして募集
  6. 昨日退去連絡、賃料は3%アップして募集
  7. 先月退去連絡、店舗のため退去は8月予定、賃料据え置きで募集予定

滞納や空室、自然災害や修繕等、いずれも何かしらの対応が必要です。そして、対応する為には手間がかかります。手間がかかるという事はお金もかかります。



賃料アップとダウン、地域差が目立つ

退去や滞納による追い出しの部屋は横浜市と川崎市なんですが、その中でも地域によって賃料設定に明確な差が出ているのを肌で感じますし、データにもでていますね。これは将来の不動産投資ポートフォリオをどのようにしていくかというにもつながります。

賃料を上げられる地域、据置の地域、据置では厳しく下げざるを得ない地域、そしてそれぞれの地域の物件価格は上がっているのかどうか。私の所有する物件には区分ファミリーがあるんですが、好立地のもののみ所有しており、これが相当強いです。物件価格が上がり、物件価格程ではないにしろ賃料も上げられる。一方で立地がイマイチの1Rの1棟アパートは賃料を下げざるをえない状況です。

不動産ポートフォリオ全体としては賃料、収入が上がることになるのでバランスが良いという事でしょう。ただ、それは今現在の話なので、将来に向けては変化させていく必要があります。



100万円が見えているか

1年程前に生活保護の賃借人が、部屋をゴミ屋敷にしてユニットバスを破壊して亡くなりました。今回、65歳の生活保護者の入居申し込みがあったんですが、そこでこう思います。

借りたまま死亡するという事か、部屋の中か外かはわからないけど。とういことは、その後の部屋の処置にかかる100万円、将来これを支払うという事か。まるで他人の負債100万円の連帯保証人になったかのようだ。

先ほどの賃料下落の地域の話もありますし、賃料5万円以下の物件は20年ぐらいかけて計画的な対応が必要ですね。日本の人口ピラミッド第1の山の消失、第2の山の消失、右肩上がりの生活保護者と資産の無い高齢者の人数、その対応です。



孤独死保険の保険料が上がることは明白ですが、今年は値上がりしましたね。今の状態で保険料が上がるので、今後はますます上がってくるのでしょう。コストが上がって賃料、収入が減る物件がどれか、地域はどこかというのはデータで分かるので、今後も10年後、20年後を見据えたポートフォリオの管理をしていくこととします。所有や売却の判断は、これらに加えて、先述した100万円の負債のようなものも含めて考える必要があるということですね。

さて、不動産投資でFIREに戻しまして、これは会社員の労働とは異となるものではあるものの、やはり不労所得は言いすぎですね。今日も工事会社、賃貸仲介会社、裁判所、等と電話をしていますしメールもしています。

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↓生活保護者の孤独死のみならずオマケまで付いてきて、それに対応する話です。

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