不動産投資は債券の道をたどるのか

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実物不動産投資、利回りが下がり続けています。どっかで見聞きしたことのある事象を追いかけているのでしょうか。そう、債券。常々思っていたんですが、モロモロのデータを見て確認してみたら、改めてそのように感じました。

ということで、不動産投資は債券の道をたどるのかについて。

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金利7%の時代

かつては定期貯金で金利が年7%を超える時期がありました。私が生まれる以前の話ですが、今から見れば驚くべきことです。私が主として投資対象としている横浜市の不動産、今だと市場価格の区分ワンルームで表面利回り9%程度でしょうか。実利で7%、空室や修繕等を考慮して6%程度でしょうか。

横浜市の不動産投資も、かつては市場価格で表面12%、実利で10%、空室や修繕等を考慮して9%程度の時期がありました。

かつての定期貯金の金利7%が今はほぼ0、かつての不動産の利回りが9%が今は6%。どうでしょう、定期貯金と不動産投資ではリスクが異なるので、不動産投資で0とまではいかないまでも利回りを下げる余地があるように見えませんか。比較対象は定期貯金でなくても債券指数とかでもよいんですが、数字は変わっても同じような話になります。加えて、他の先進国不動産の利回りの低さというのもあります。

10年前から今は不動産価格が高いと言われ続けている

10年以上前から不動産投資をしている方々と話していると、ここ10年ほどは、いつも今は価格が高い、利回りが低い、と言い続けています。不動産価格の上昇は、ここ10年程の不動産価格指数(住宅)で全国のものを見てみると次の通り明らかです。

国土交通省のホームページよりモツにて作成

上記グラフは全国で、関東や東京で見ればもっと顕著になります。利回りは各種の投資用不動産サイトや不動産コンサル会社のサイト等で公開されているものを参照できますが、データで見ても下がっていますね。

この事実を受けて、どのように不動産投資に向き合うか

さて、この事実を受けてどう投資するのか、という話になります。今は高いから安くなるのを待って買うのか、そんなの関係なく買うのかということです。私は後者、そんなの関係なく買うという道を選んでこれまでやってきました。それはこちらの記事にもある通りです。

今のところ、この選択は上手くいっているように見えます。将来はどうなるかはわかりませんが、今後も同じ道を進んでいくつもりです。人口減少の未来が見える日本、不動産の価値は下がると思っていますが、価格は上がると信じています。それは、こちらに記載のマネーストック、他にもいろいろな指標がありますが、そのような考えを持っているからです。

そうは言いつつも、不動産投資に縛られる必要もなく、私は投資先は何でもよいと思っているので、引き続き分散投資にも注力していきます。

ということで、今日は久しぶりに友人2名と飲みに行きまーす。もちろん、家族が家で食べる晩御飯は作りましたよ。

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↓不動産投資の利回りが下がっても買っているという話です。

↓マネーストックの話です。

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