投資をして利益をだしたとき、キャッシュが手元に入ってきますよね。
良くない投資をしている場合、利益が出てないのにキャッシュが入ってくる場合もあります。これらはボッタクリ商品を買っていたり、詐欺にあったりしている場合ですね。
ペーパーアセットの場合は配当所得や譲渡所得がキャッシュフローとなるのでわかりやすいです。国内実物不動産への投資においては気を付けるポイントがありますね。将来的に人口が減少する右肩下がりの地域への投資という、無茶なことをしているのでなおさらです。
ということで、不動産投資においては何がキャッシュフローなのか、という話を。
不動産投資のキャッシュフローの内訳
良く見聞きするのが、次のようなものが不動産投資のキャッシュフローだというものです。
キャッシュフロー
＝ 賃料 ＋ 更新料 ＋ 礼金等
ー ローン返済 ー 管理費 ー 広告費 ー 修繕費 ー 保険料 ー 固都税
ー 不動産所得の所得税と住民税 ー 事業税
更新料や礼金等は地域によっては０のところもあるでしょう。区分マンションの場合は上記とは別に管理組合に支払う管理費と修繕積立金があります。不動産投資を法人でやっている場合は法人にかかってくるものがあります。個人の場合で規模が小さい場合は、事業税を払ってないかもしれません。人によって違いはでてくるものの、概ね上記の式になるでしょうか。
不動産投資をしている方の中ですと、この式に当てはめて月５０万円とか１００万円、年１０００万円とかのキャッシュフローを求めて、やられている方も多く見聞きしますよね。会社員を辞められるレベルまで求めなければ、月１０万円とか２０万円とかでも十分ではないでしょうか。
会社員を辞める場合は、上記の式に当てはめて月々のキャッシュフローを平均したら１００万円に到達したところで、
「会社員辞めた、ウェイ」
これだとちょっと危険です。
不動産投資のキャッシュフローで気をつけること
会社員を辞める場合は給与所得がなくなるか激減するので、不動産所得の所得税と住民税も激減します。しかし、証券投資等を含む、投資によるキャッシュフローで社会保険料を払う必要がありますので、これを考慮する必要があります。
会社員を辞める辞めないに関わらず、先の式の中に含まれていないものとして、将来のために次を考慮する必要があります。
- 賃料収入の減少（収入が減る分キャッシュフローは減る）
- 将来の大き目な修繕のための積立（積立てる分キャッシュフローは減る）
- 将来の追加投資の為の積立（積立てる分キャッシュフローは減る）
上記を考慮せずに「会社員辞めた、ウェイ」は早計かもしれません。
最近、世間での認知が広まりつつあることのひとつに、日本の物やサービスの価格が安い、給与が安い、というのがあります。なのでこの先、会社員の給与が上がる、物やサービスの価格が上がる、となれば賃料収入が上がるとなるのかもしれませんし、日本のペーパーアセットが上がるとなるかもしれません。
しかしながら、そのような前提を元にした「ウェイ」には気を付けましょう。
まとめ
不動産投資のキャッシュフローを出すときに、含むものは次の４つです。
- 賃料収入の減少
- 将来の大き目な修繕のための積立
- 将来の追加投資の為の積立
- （会社員を辞める場合は）社会保険料
ということで、私の不動産投資においても、引き続き上記４つも差し引いたものをキャッシュフローと言い、生活費口座に振り込むようにします。
↓次の記事では会社員を辞める前に考える、真のキャッシュフローについて記載しています。
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