これからの投資をどうするか

先日、生活費と税引後キャッシュフローに関する投稿をしたのですが、それをキッカケに今後の投資をどのようにするかというのを考えるようになりました。

子供が２人いるのですが、１０年後には上の子の教育費がかからなくなる可能性が高く、現在と同レベルの税引後キャッシュフローが必要なのは、あと約１０年なんです。

一方で不動産投資においては、２０２４年に個人で所有している木造物件の全てで減価償却が切れており、所得が高くなって税負担が大きいです。２０２５年の確定申告の作業中ですが、予定納税で既に所得税を支払っているにも関わらず、更なる高額の税負担が押し寄せます。税率がえげつないので、何とかしたいです。

ということで、これからの投資をどうするか、について。

不動産所得を下げる
土地譲渡の１０００万円特別控除
売却の順番

不動産所得を下げる

不動産所得を下げるためにどうするか、もうですね、やることは全てやってるんで、単純に不動産収入を減らすしかないです。

では、どうするか。売るんです。税引後キャッシュフローを不動産所得で得ると、累進課税の所得税率と住民税１０％、これと売却益の税率を比べると、売却益の税率の方がはるかに有利です。

現在は合計４３戸あります。物件タイプとしては区分ワンルーム、区分ファミリー、区分店舗、区分事務所、戸建て、アパートなのですが、このうちの何を売却して不動産収入を減らすのかということになります。

土地譲渡の１０００万円特別控除

物件は全て個人で所有していますので、譲渡税の観点から５年以上所有している物件が売却の対象です。５年以上所有というのは正確には、物件を所有して１月１日を６回迎えたということなんですが、とにかく５年以上。

でと、その物件の中にですね、土地譲渡の１０００万円特別控除が使える物件が２戸あるんです。区分ワンルームと区分ファミリー。これらを売却すると、ちょうど所得税率が一段下がるあたりに持っていけそうです。

ちなみに、この特別控除、２００９年と２０１０年に取得した物件が対象となります。

売却の順番

区分ファミリーは賃貸中なので、売却は退去後ですね。なので、区分ワンルームから売却に出します。

この区分ワンルーム、４カ月ぐらい前に退去して、そのタイミングで賃貸マーケットの最高値付近で賃貸できているので、利回りでみると売却価格も高く設定できそうです。

そして、売り出しタイミングについて。これを書いているのは2026/2/9（月）、年初からの日本株の上げに加え、衆議院選の結果を受けて、この日本株の上げがさらに加速してきましたね。なので、これらをしっかりと織り込んでいない今の不動産マーケットに出すのは避けて、売りに出すのは3カ月後ぐらいにする予定です。