これは今後増えるアービトラージだな

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所有する物件の中で最大の賃料を誇る部屋が退去となりました。そして、賃料を上げて募集をして、退去前に申し込みをもらいました。そして、こう思います。

んっ!!

最近は退去が続いているんですが、好立地の区分ファミリーは賃料を上げてもすぐに次の入居者が決まります。そんな中で、ふと、あることに気付いたんです。

ということで、「これは今後増えるアービトラージだな」、について。

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賃貸 vs 持ち家

賃貸か持ち家かというのが話題になることがありますが、モツ家は賃貸です。今の部屋は新築分譲マンションの1室が新築時から何故か賃貸にでていたものなのですが、その時から10年以上居住しています。そして、これまでは自身が貸し借りしている物件の中では、モツ家が居住する賃貸物件が最も高額な賃料でした。

しかしながら、この度、退去して賃料を上げて貸し出した物件があります、これもまた分譲マンションの1室なんですが、ここから受け取る賃料がモツ家の支払う賃料を上回ることとなります。即ち、次のような状態に。

賃貸している区分ファミリーから受け取る賃料 > 賃借している区分ファミリーに支払う賃料

これに気付き、冒頭で記載した、「んっ!!」と思うことになったんです。



既存入居者の賃料

マーケットの賃料が上がる、そのような状態になってきたとき、既存入居者の賃料は上げられるのか。これには、既存入居者の同意を必要とすることが基本です。マーケットより著しく低い賃料となってしまっていれば、既存入居者の同意が得られないときに民事訴訟等を行えば別なのかもしれませんが、月額20万円以下の賃料でそんなことをするような人は、極めて少数でしょう。

そして、私の居住する地域の周辺の賃料は上がっています。賃貸人から賃料を上げたいと言われても、私のNoと言います。一方で、モツ家が賃借している分譲マンションから徒歩3分程の場所に、私が賃貸している分譲マンションもあります。ここは、退去したら賃料を上げます。



2つのアービトラージ

マーケットの賃料が上がっている中、引っ越すと賃料が上がる、引っ越さないと賃料は変わらない。そして、退去が発生すると賃料が上げられる。この先、好立地の区分ファミリーで予期せぬ2つのアービトラージが発生し続けるということになるかもしれません。

1つは先の通り、賃貸に居住している場合に賃料増額に応じない、引っ越さない。

もう1つ、それは既存入居者の賃料は上げられない、これによるものです。今までは考えられませんでしたが、これからは「賃貸中区分ファミリーの賃料がマーケットより低い物件を利回りで買う作戦」が成り立つ可能性がでてきました。区分ワンルームで使っている作戦なんですが、区分ファミリーでも使えるかもしれません。区分ファミリーを増やし、既所有の区分ワンルームや1Rの1棟アパートを減らすと、部屋数が減り、それにより手間が減るので、私にとっては一考の余地ありです。今は昔、賃貸中区分ファミリーは買う人、買える人が少ないので、安くなるというのと似てますが、その現在バージョンということでしょう。



ファミリータイプは居住期間が長いというのは、私のポートフォリオの中では当てはまらず、ワンルームよりも退去するじゃないかと感じることすらありましたが、最近の区分ファミリーでは退去も良いという感情になってます。

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↓不動産投資の利回りが下がっても、あの手この手を使って買い続けている話です。

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