ファミコン不動産投資

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ファミコンってあるじゃないですか。昔あったゲーム機のファミリーコンピューター、略してファミコン。大好きで子供の頃は毎日のようにやっていました。ここで言うファミコンは投資の話なので、ゲーム機のファミコンではなくて、不動産投資におけるファミコンのことです。

このファミコンが結構よかったりする場合があるんですよね。

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ファミコンとは

区分マンションの場合、間取りがワンルームのみの建物、ファミリーのみの建物、ワンルームとファミリーが混在しているものがあります。

略してファミコン。

このファミコンのワンルームが良かったりするんです。では何が良いんでしょうか。

メリット1:利回りが高くなる物がある

私が区分ワンルーム投資をやっている地域である横浜市や川崎市ですと、建物がワンルームのみの場合、専有部が16㎡で管理費と修繕積立金(以下、菅積)を合わせて月1万円前後というのは多いです。 菅積の金額は、専有部の広さで決まっている物件がほとんどです。ファミリーだとこの4倍ぐらいの広さになってくるんですが、それだと64㎡で月4万円前後とかになってきます。これは修繕積立金適正価格と、管理費の相場よりだいぶ高いですよね。感覚的にも64㎡で3万円超えてくると高いと感じます。

上記はワンルーム基準を計算にしていますが、逆、ファミリーを基準に計算するとどうでしょう。64㎡で月3万円前後を基準としたら、まだちょっと相場より高いですが。この場合、16㎡では菅積が7,500円前後となり月額が安くなりました。これはつまり、実質利回りが高くなること示します。

ファミコンのワンルームだと表面利回りは他の物件とあまり変わらなくても、菅積が安い分、実質利回りが上がって有利な投資となることがあります。これは販売図面だけではわからず、現地確認したり重要事項報告の確認等をしていく中でわかってくることになります。

メリット2:管理状態

ワンルームのみだと、所有者が投資家などでマンションの管理に興味がなく、管理状態が良くないというものもあります。修繕履歴と修繕積立金の積立金額のバランスがおかしくて、見た目もボロいというような。

ファミコンだと実需も管理組合なので、管理状態が良い傾向があると感じています。統計があるわけではないんでデータで確認できないんですが、今まで見た感じだとそうですね。ボロいマンションに住みたいとか、管理会社に無駄な工事をされて管理組合のお金をぼったくられたいという実需の人なんていないじゃないですか。

まとめ

ということで、菅積が安い区分ワンルームを見つけた場合、ファミコンなのか、ただ安いだけで管理状態がよろしくないのか、この辺りを確認してから購入判断をするということになります。

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