ちょっと前にあった横浜市長選、横浜市民であるとともに横浜市の不動産に投資をしているので、大変注目してました。私はIRは大歓迎であるとともに2人の子供がいますので、それらを考慮して投票。投票所には私と妻と次女で行きました。
横浜市長選の結果はご存知の通りなんですが、IR、実際のところはどうなるんだろう。
このIR建設候補地の近くに複数の区分マンションを所有しているのですが、その中でも影響が大きいのが区分ファミリーになります。この物件、隣に気になる黒い建物があるんですよね。
謎の黒い建物
横浜市中区って、ところどころに雑多な場所があるんです。居住用マンションとともにスーパーや飲食店、葬儀場や介護施設、マッサージ店やラブホテル、これらが入り混じっているような。
で、前回の物件購入から数か月たち、ある程度自己資金がたまってきたので、賃貸中の区分ファミリーの売り物件としてポータルサイトに掲載されて半年、もしかすると1年ほど放置されていたこの物件を見てみることとしました。
JR関内駅から大通り公園を歩いて、ちょっと横に入っていったところに物件がありました。早速見てみるとエントランスのブロックが壊れている。10年ほど前の話で、東日本大震災から半年以上たっていたのですがまだ直されていなかったです。他にも管理上で気になることがチョコチョコと見受けられました。
エントランス前の表通りから建物を眺めていたのですが、隣に謎の黒い建物が。
これ、なんなんだ。
裏に回って見てみたら、でかでかとラブホテルの看板が、そしてそこから出てくる中年の男女。
なぜか今でも憶えています。
隣がラブホテルの区分ファミリーへの投資判断
帰ってから建物全体の修繕積立金の額や修繕履歴を確認したら、やはり管理状態はよろしくない。今では、どこの建物管理会社がついているかで、ある程度の管理状態の予測がつくようになってきましたが、10年前はそんな能力なかったです。まあ、この能力があってもなくても結局は現地も確認しますし買付だす前に重要事項調査報告書も読むので意味のない能力なのかもしれませんが。
さて、今回は先日こちらに掲載した風俗店に囲まれた区分マンションと異なり、区分マンションでラブホテルを囲んでいます。
八方を特殊浴場の風俗店に囲まれたマンションの投資判断は難しいかもしれないですけど、ラブホテルを自分が投資するマンションを含む住居用の区分マンションたちで八方から囲んでいるとしたら、まだ難易度低いですよね。
立地は良い、賃料は適切、管理がイマイチ、隣がラブホテル、ただラブホテルは住居用区分マンションで囲んでいる。そして集合ポストなどを見た感じ、ラブホテルを囲む区分マンションたちの入居率も良い。
うーん、えぃ！
金額を大指しして融資特約までつけて買付をだしました。図々しくも。こんなん通るのかと思っていたら、どうも売主はお金がいるのに売れなくて困っていたようで、うまく購入することができたのでした。
売主さん、その節はありがとうございました。
購入資金はどうしたの
当然、10年前の当時は何千万円も資金があったわけではなく、数百万円しかもっていませんでした。所有物件も区分が数戸でしたし。自己資金から物件価格1割と諸経費を支払い、残りは会社員の味方オリックス銀行から金利2.3％で借りました。その後、借り換えをして今は都銀の融資で金利1%程度になっています。詳細は次の通りです。
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