次回以降の物件購入について

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お読みいただきありがとうございます。

昨日の午前中に新築戸建ての決済を行い、午後は物件の確認と賃貸募集のために最寄り駅近くの業者様と、物件にもっとも近いターミナル駅である横浜駅の業者様に賃貸募集をお願してきました。

すでに非公開物件として募集のお願いをしていたのですが、公開物件として募集を開始することを伝え、鍵を渡してきました。

今回の物件を購入したため、私の借金総額は8600万円となりました。私は、プロフィール に不動産投資の状況を記載しております。更新してますので、興味がございましたらご覧いただければと思います。

ついに借金が1億円に近くなり、同じ方法をとっていては次の物件購入で頭打ちになってしまう可能性が高いです。プロフィール に書いている状態にするのが短期(3年以内)の目標なので次の物件購入で頭打ちになるのは困ります。そうならないために、2年前から方法を模索しておりました。

次の物件は今までどおりの高属性サラリーマン向けの不動産投資ローンをオリックス銀行から1500万円ぐらいまでの借り入れで購入し、次々回以降に模索していた方法を試していきたいと思います。

試すことができる方法として、以下の3通りがあると考えております。(アドバイスなどいただければ大変ありがたいです)

①スルガ銀行から借りる

 メリット:あと1億円をスルガ銀行から借りられ、労力も少ない。

 デメリット:金利が高い

②法人を設立し、法人で融資を受ける

 メリット:法人の業績次第ではどんどん融資を受けられる可能性がある

 デメリット:法人設立と運営の手間がかかる。不動産投資の規模が小さいと運営費だけで赤字になってしまう

③海外の物件を融資を受けて購入する

 メリット:ノンリコースローンで借りられる。現在の借り入れをあまり気にせず融資をしてもらえる。投資対象国によっては、低金利の円で借りて、円で返済し、高金利の海外通貨で物件を運営できる。

 デメリット:購入時に頭金がそれなりに必要(2割とか3割とか)。立地の関係で、物件を簡単に見に行けない。横浜市・川崎市以外は経験がない地域のため、物件購入の判断に時間がかかる。

実は、④として、個人事業として融資を受けるという作戦も考えていました。今回の戸建ての物件を購入するに当たり、個人事業として融資を受けれるかを試してます。結果はNGとなり、理由としては以下の2つでした。

 1.私が投資対象とする物件である区分マンションや戸建てでは1物件に対する空室リスクが高いこと(0か100かとなる)、

 2.サラリーマンが投資用として購入するという風にみられ、不動産賃貸業を生業とする個人事業主として見てもらえにくい

個人事業として融資を受けるのはなかなか難しく、とてつもない労力がかかりそうな雰囲気でした。そのため④は検討対象からはずすことにしました。

次々回以降に購入する物件をどういったものにするか次第で上記の①、②、③のどれが適しているかが変わってきます。今までは区分マンションのみの保有でした。今回、新築戸建てを購入し初の1棟物件の運営を経験します。その経験を活かして次々回以降に購入する物件と融資について考えていきたいと思っております。

現在5部屋保有しており、今回購入した1部屋が空室状態で、8/15退去の1部屋もあります。

次回は募集について書いてみようかなと思います。

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