家賃値上げラッシュはくるのか

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ここ1年、私が所有する物件で退去や更新があった際に、賃料が上げられるような物件に関しては賃料を上げてきました。更新時は断れたら泣き寝入りの可能性が高いんですが、今のところ、更新時に値上げを言って断られたことはありません。

この賃料、管理会社等の業者さんから値上げしましょうと提案されたことは無いです。複数の業者さんと付き合いがありますが、こちらから言い出さない限り、賃料は上がりません。なので、自ら動かないオーナー、保守的オーナーの場合は賃料が上がらないんだろうから、データでは首都圏は10年で見ても1年で見ても増加傾向にありますが、この傾向以上にマーケットが動くことはないのかなと思っていました。しかしながら、どうやらこれ以上の動きがでるかもと思うような出来事、それが最近身の回りで起こっています。

ということで、家賃値上げラッシュはくるのか、について。

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何故そのように考えるのか

まずは何故にそのように考えるのかについてです。私は区分マンションを21戸所有しています。区分マンションって所有者が複数いるので、所有者達で構成される管理組合で運営するんですが、私は11戸の管理組合で役員をやっています。でと、役員をやっていると定期的、2,3か月に一回程度、役員達で集まる理事会というのを開催し、管理組合の運営や総会の内容等についての話し合いをします。

昨今は電気代が上がっているんで、管理組合で支払うマンション共有部の電気代も上がっています。更に、管理会社に業務を委託することがほとんどなんですが、この管理会社から次々と業務委託料の値上げの話が出だしました。そこで私は、家賃値上げラッシュが起こるんじゃね? と考えることになります。

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どのようなメカニズムで家賃が上がるのか

家賃が上がると考えるのは、次のことが起こるのではと考えるからです。

  1. 電気代と業務委託料の値上げ。
  2. 管理組合の支出が増える。
  3. 管理組合の支出増に対応するため、各所有者が負担する管理費を値上げする。
  4. 各所有者は手取りが減らないようにするため、賃料を上げる。(保守的なオーナーも値上げせざるをえない状況になる。)
  5. 多くの区分マンションで上記1~4が起こり、都市部の区分マンションのマーケットで賃料の値上げが起こる。
  6. 都市部の区分マンションの賃料が上がったことで、つられて居住系の他の物件種別、都市部のアパート等の賃料も上がってくる。
  7. 都市部の賃料は値上げラッシュとなる。

管理組合なので時間がかかりますが、上記の理由により2年後ぐらいからマーケットの賃料がマスマス上がり始める気がしてきました。私はここ1年ぐらいで上げだしていますけど。

ちなみに、私が役員をやっている管理組合の場合は、管理費の値上げではなく、所有者に負担の出ない他の方法で管理組合の収入を増やしたり、管理会社を変えるなり業務時間を調整するなり等をしてコストを下げることをやっています。管理費が上がるという事は、利回りが下がることを意味しますので。

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売買価格にも影響がある?

2年後から6,7年ぐらいかけて賃料が上がってくるという事は、10年とかの長期的に見たら売買価格も上がってくると見といた方がよさそうです。今は高いという声をよく聞きますが、これは10年前もよく聞いていましたし、5年前や2年前も聞いていました。そして、ここ10年は賃料は増加傾向でしたが、更に賃料の上がる可能性が見えてきた今後はどうなるのか、そういうことでしょう。

管理費の値上げに賃料の値上げがついてこれる、管理費の値上げ以上に賃料を値上げできる、そのような物件を所有する。区分マンション投資においては、そのような視点がマスマス重要になってきたという事ですね。

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