毎年この時期に、当年の所得の着地予想をはじき出しています。それがどうであったかというのは次のとおりです。
そして、今年の所得の着地予想を出したときに、この先どうなるだろうと見てみたんですね。そうしたところ、このままいくと再来年に所得が倍増することがわかりました。
ということで、「FIRE後に所得が倍増、どうやったか」、について。
なぜ所得が倍増となるのか
2020年に4棟の築30年越えの木造アパートを購入しました。これらのアパートの減価償却は4年、2023年に減価償却期間を終えます。つまり、これらのアパートの減価償却費が無くなります。そして、経費が減るので所得が増える。所得の増える金額が今年の予想される所得の約2倍になります。
2倍になったらいくらなのかというと、会社員時代の給与所得を上回ることに、、、
どうしよう、、、
所得が増えるとどうなる
私は不動産は全て個人で所有しています。そして、個人の所得が増えると税金が増えます。そして、収入が増えるわけでは無いので、税金が増えた分、税引後キャッシュフローが減ります。さらに、児童手当や小児医療費助成にも影響がでます。
現在は児童手当は特例給付、小児医療費助成は対象外なんですが、今年の確定申告で児童手当と小児医療費助成の対象となる予定です。しかしながら、このままいくと、2024年分の確定申告でおそらく両方が消滅、税金が増えるのに行政サービスの質が落ちる、区分マンション1戸の税引後キャッシュフローぐらいのインパクトです。なお、私の居住する横浜市は、小児医療費助成の所得制限が撤廃になる方向ではあります。
税引後キャッシュフローが減る。当然分かっていたことなので、対策はうってます。しかしながら、その対策が今のところ追っついていません。
どのような対策をしているか
将来、税金が増えて、税引後キャッシュフローが減る。私の場合、対策は大きく4つあります。
1つ目は証券への分散投資、税前ですと不動産投資の方がキャッシュフローがでますが、所得税率が上がってくると税引後では話が違ってきますね。よって、不動産投資の拡大を控え、証券投資を拡大してきました。積立投資は続けているんですが一括投資があまりできておらず、ちょっと進みが遅いですね。
2つ目は既保有物件への資本的支出。先の4棟の築古アパートや築古戸建の修繕です。減価償却の終了を見据えて、順に資本を投入しています。今年はアパートの屋根の修繕で300万円投入しました。来年以降も資本を投入し、減価償却費の減少を抑えます。
3つ目はサブリース化。現賃借人が退去した物件は、個人で所有する物件を法人にサブリースし、法人から賃借人に貸付けるということをしてきました。これは、今後も退去になった物件から続けていきます。今年、個人で買った区分マンションも法人にサブリースにしました。サブリースにすると法人の利益が増えます。そのため、法人にお金が滞留し、その使いどころに頭を悩ますことになるんですが、とにかくそうします。
4つ目は暗号資産の売却。暗号資産と不動産投資の組み合わせ、個人だと総合課税となり所得税の累進課税との相性がすこぶる悪いです。なので、不動産所得が上がる前、減価償却が切れる前に暗号資産を現金化することを考えていました。しかしながら、暗号資産の価格がメチャメチャ下がっており(といっても利益は出る)、これに全く手を付けれていません。来年2023年中までに手を付けれるかどうか。
追加の対策はあるのか
追加の対策として考えられるのは、物件を追加取得してキャッシュフローと減価償却費を増やすとか、個人でもっている減価償却が切れた物件を法人に売却するとか。法人に移す場合は移したときの譲渡税を含む費用とか、最終的な出口での利益とかも考慮する必要があります。また、融資のこともあります。
法人での活動を増やして収入を増やし、個人の報酬を増やすという方法もあります。これは税引後キャッシュフローは増えますが、時間を使うという事になります。
色々と打つ手はあるので、残り1年ちょっとの間になんとかできるでしょう。
↓サブリースじゃなくて法人で所有することも考えた時の話です。結局はサブリースにしました。
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