築古という言葉がありますが、築何年からが築古でしょうか。２０年なのか、３０年なのか、はたまた５０年なのか、木造の築年なのかRCなのか、その定義は定かではありません。当人の感覚でしょう。
私は、かつては新築であった物件も所有していますし、築２０年、４０年も所有しています。そして、築７０年も所有しています。何年か前に購入したのですが、購入前に販売図面を見た時は驚きました。昭和２０年代築、１９５０年代築、との記載で、一般住宅でそんなのがあるのかと。土地ではなくアパートとして売りに出されていたんですよね。
新しければ利回りが低くなり、古ければ利回りが高くなるのが不動産投資。ということで、築７０年の木造アパートを所有していますが何か問題でも？、について。
新築はやはり良い
１０年ほど前に新築の木造戸建を購入したんですが、手間やボラティリティの観点からみるとこれは良いです。横浜市のターミナル駅徒歩１０分の場所で表面利回りで７％ちょいでした。今だと見つかるのかわかりませんが、当時は市場にでて半年以上でしょうか、放置されていた物件です。
指値を入れて買付だしたら売主から拒否されたんですが、２か月ぐらいしてその価格で売却するみたいになりました。業者が売主で放置されている、この新築戸建の様な通常は自分で居住するというような物件だと、このように指値を入れて２か月ぐらいして購入できたというのが２，３件ほどあります。
不動産投資における最大の弱点、手間がかかる。新築はこの弱点をマイルドにします。手間がかからないということは、お金もかからない。当然ながら、その分、利回りは低い、となります。
不動産投資で手間がかからない、なんて良い響きでしょうか。
築２０年～４０年
この辺りから少しづつ手間がかかってきます。区分マンションであってもです。木造ならもっとです。室内設備が壊れだすんですよね。エアコン、給湯器、水回り、コンロ等々、調子が悪いといって電話がかかってきて、人を手配して、ゴチャゴチャゴチャゴチャとやってお金を払う。
木造の場合は、室内だけでなく室外の話がでてきます。古くなってくると、台風などの災害時は屋根が吹き飛びます。
屋根、屋根がですね、吹き飛ぶんですよ、吹き飛ぶ。何回経験したことか。
あと、雨漏りがどうのという話等もでてきます。新築は屋根は壊れたことはありますが吹き飛んだことはありませんし、雨漏りもないです。
築２０年から４０年、新築と比較し、この様に、ちょっとづつ手間を感じることに。
築５０年～７０年
築５０年の区分や木造アパート、築７０年の木造アパート、このような物件を所有しています。区分だと築２０年だろうが５０年だろうが、手間は大して変わらないです。区分の場合は不動産投資家として対応するのは室内の事だけで、室内設備は壊れて交換するというのは築何年だろうが変わりませんので。
木造はと言いますと意外と言いますか、こちらも築２０年だろうが７０年だろうが大して変わらないというのが今のところの実感です。
今のところの、、、
２週間ほど前に神奈川県では大雨と強風がありました。過去の台風や豪雨などではビクともしなかった築７０年アパート、この歴戦の勇者に異変が。これがどうなるかというので、木造築５０年とか７０年とかの実感が変わってくるかもしれません。
不動産投資は手間がかかる
運営に手間がかかる不動産投資、新築は手間がかからないと言っても、やがて古くなります。この運営に気を抜くと、たちまちのうちに業者にお金を吸い取られます。業者任せだとお金を吸い取られるのは、購入時だけではなく運営でも同じです。
投資とか不労所得とか言ってますが、収益を出すための不動産投資はそのような類のものでは無いですね。年金代わりと言っている不動産投資は手間はかからないのかもしれませんが、利益がでずに損失がでるので、不労所得では無く不労損失。なので、不動産投資で不労所得とか言っている人がいますが、これは嘘ですね。わざわざ不労損失の為に投資する必要も無いでしょう。
不動産投資は手間がかかる、なので今は、分散投資を進めています。その先には、どのようにすれば可能なのかは今のところわかりませんが、資産運用の完全自動化を目指しているところです。
ちなみに、こうは言うものの私は不動産投資が好きですよ。
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