将来のキャッシュフローの減少を把握する

不動産投資における税引後キャッシュフロー、物件を増やし続ける、物件を入れ替える、賃料を上げる、そのような取り組みをしない場合、将来はこのキャッシュフローが減ることになります。今の不動産投資ポートフォリオのままで将来どうなるか、そのシュミレーションはしておいた方がよいでしょう。将来のキャッシュフローが減る、確定申告により改めて認識を強く持つことになりました。

ということで、将来のキャッシュフローの減少を把握する、について。

大きくは4つ

不動産投資で将来のキャッシュフローが減少する。大きくは4つの要因がありますかね。影響が大きい順に次の通りです。

• 減価償却費の減少
• 借入金利子の減少
• 保険料の上昇と受け取り保険料の減少
• 修繕費の上昇

それでは、それぞれ見ていきましょう。

減価償却費の減少

減価償却費、経費となるがキャッシュアウトとはならないということで不動産投資においてはメリットとして語られることもあります。これが減ると当然に経費が減り税金が増える、そして税引後キャッシュフローが減る、そのようなことになりますね。

築古木造の場合はそれが顕著に現れます。私の場合、2020年に築古木造を4棟購入しています。これらの減価償却は4年なので、2025年に一気に減価償却費が減るということになります。そして税引後キャッシュフローが減る。それを意識して運営することは重要ですね。何せ、そのキャッシュフローの一部は生活費なので。

借入金利子の減少

不動産投資の場合は元利均等返済を選択していることがほとんどでしょう。私もそうです。この借入金利子が経費となります。私には全く関係ありませんが、不動産所得が赤字の場合は借入金利子の全てが経費になるわけではないですが、その投資の場合はそもそもというのがありますね。

この借入金利子、年月の経過とともに減ります。返済総額、キャッシュアウトは変わらないけども借入金利子、経費が減る。税引後キャッシュフローが減るということになります。

保険料の上昇と受け取り保険料の減少

損害保険、その保険料は上がり続けています。そして、何か損害を受けた時に保険で対応する為に加入しているんですが、その保険が出ない、出ても少ないということが増えてきました。ここ3年程でです。今も自然災害による保険申請を1件していますが、これがでるかというのも気にしていますし、その前には3回連続で出ないとなりました。納得はしていませんが。

保険会社から修繕費が高額だ、適切な修繕費はこの金額だ、と言われた時に、ではその金額でできる業者さんでやるので、そのようにしてくださいと言ったら、そのような業者はいない、と言われたこともあります。じゃ、その金額の根拠は何なのとなります。

孤独死保険についても将来は上がり続けると考えています。徐々にということでしょうが、大きくは2段階でしょう。日本の人口ピラミッドの1つ目の山と2つ目の山の消失の過程で。

修繕費の上昇

これは物件が古くなると壊れやすくもなるので増えますね。インフレも関係します。収支をシュミレーションする時には修繕費の上昇も含めておいた方がよいでしょう。

インフレでの上昇であれば賃料も上昇という事にすればよいのですが、既入居者が賃料増額に合意しない、退去を伴う必要がある、等のハードルもあり、どうしても賃料上昇はタイムラグが生じます。

将来のキャッシュフロー減少の対策をしておく

不動産投資における、これらの将来のキャッシュフローの減少、対策をしておく必要がありますね。個別の物件で考えるなら、適切なタイミングで資本的支出を伴う修繕をする、売却を予定しておく等になります。投資全体として考えるなら資産とキャッシュフローを増やし続ける、分散投資を進めるということになります。

私はそのようにしていますが、やはり不動産投資は多くの手間がかかりますね。そこが自身にとってどうかということも含めて、他のアセットとの分散投資を進めているところです。

返済完了等によるキャッシュフロー増加の要因もあるので、どのようにするかは人にもよりますね。