利回りが下がっても買い続ける不動産投資

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不動産投資は物件価格が上がり利回りが下がり続けているのは、投資家にとっての共通認識でしょうか。かつての債券投資のあとを追うかの如くです。国内不動産投資においても、同じように投資先のアセットクラスが変わっていくんでしょうか。

私の不動産投資においては、長らく積立投資を続けています。会社員時代は年に2~4戸(棟)を購入し続けました。会社員を辞めた現在では、流石にそこまでの勢いでというのは難しいですが、昨年は区分ワンルームを1戸購入しています。

価格が上がり利回りが下がった不動産、今後の不動産投資はどのような考えで取り組んでいけばよいでしょう。

ということで、利回りが下がっても買い続ける不動産投資、について。

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物件価格が下がることは無い

ここ2年程で急激に上がった都市部の物件価格、これが下がることは無いであろうというのが私の基本スタンスです。物件個別の要因は別ですし、都市部と言ってもその中の地域にもよります。来年や再来年にどうなるかわからない、短期的な価格の上げ下げはあれど、10年、20年で見ればという事です。

その考えを基本としたときに、今後、買うのか売るのか売買しないのか。

2022年は既に買付をした

今年2022年に入り、区分ワンルームに3回の買付を出しました。そのうちの1件がとおった、というか満額での買い付けでした。なので、利回りが下がっても区分マンションを買い続けている、というのが私の現状です。

今ぐらいの価格であれば、まだ買えますね。これ以上あがってくると、賃料が上がるのか、所有コストが上がるのか、その辺りの兼ね合いと考えています。他のアセットでも良いわけですし。



築古木造をどうするか

今ぐらいの価格なら不動産を買うと言っても、築古木造を買う事はもうない気がします。よっぽどの魅力がある場合は別として。手間がかかりすぎますし、将来の運営コストも上がるでしょうし。

保険が効きにくくなっていて自然災害に対応するためのコストが上がってますし、賃料の安い1Rでは、資産の無い高齢者が既に居住している可能性も高く、その分、孤独死の可能性も高まります。孤独死においては生活保護者も同様ですね。高齢化もします。各種統計を見て、高齢者も生活保護者も単身世帯も孤独死も右肩上がりです。

孤独死は保険で対応したらよいかと、それはそうなんですが、私の場合は将来は孤独死保険の料金が上がるとの見立てです。近年は火災保険料が上がっていますが、その後を追うことでしょう。また、室外で亡くなった時、例えば道端や病院、私の加入している孤独死保険ではその時は使えません。

アパートなどに長らく居住している、おそらくは資産の無いであろう高齢者、そして資産が無いことが確定している生活保護者、賃料を相場より多くいただけていることもありますし、引っ越しも少ないです。それらで将来コストを吸収できていればというのもあるんで、4万円~5万程の賃料の1Rばかりの築古アパートにおいては、この辺りのリスク評価をし、その結果を踏まえて、減価償却が切れて長期譲渡になって以降にどうするかを考えておいた方がよいであろうと、このような考えをするようになりました。



他の投資対象不動産はどうか

自宅は賃貸なんですが、珍しく近所に新築の分譲マンションができるので、妻に価格が知りたいから見て来いと言われ、モデルルームを見に行きました。60㎡程の部屋があったので、6000万円ぐらいかなと思っていたら、やっぱりそうでした。8年程前の1.5倍に迫る価格です。妻に話したら、やっぱそれぐらいするよね、とのこと。そこでこう考えます。

20年後ぐらいに自分で8階建てぐらいの新築マンション建てて、6Fに私と妻、7Fと8Fにそれぞれ長女とその家族、次女とその家族、残りの階は賃貸でよくないか? 60歳ぐらいの時に死ぬまで暮らす前提のマンションを建てる。

将来、長女や次女が結婚しても一緒に住みたいと言っている妻に話したところ、すこぶる乗り気でした。将来の長女や次女たちがどう言うかというのはありますが。iDeCoや小規模企業共済の積立をしているんですが、積み立てて将来どうするんだとか思ってましたが、こういったものの一部に使うということになるのかもしれませんが、気長に考えます。

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↓今後の不動産の購入について、1年程前は次のように考えていたようです。

↓不動産投資は債券の道をたどるのか、についてです。

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