2012年の不動産の成績

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お読みいただきありがとうございます。

モツです。

毎年の年末年始は地元の愛媛県松山市に帰り親友たちと会います。

今年は娘が生後4週間で出歩くわけにもいかないため、横浜の自宅(賃貸で借りている)で年を越すことにしました。

さて本題です。

私は2012年1月までは3部屋保有しており、2012年12月では5部屋保有しております。つまり、2012年に2部屋購入しております。

そういう状況の私の2012年の成績(PL)は以下になりました。

収入:627万円

費用:627万円(各種税金、減価償却、保険などのすべての費用を含めています)

2012年は2物件、物件価格が合計4500万円の物件を購入しており、各種手数料が費用となっているためこの収支になっています。キャッシュフローは約250万円のプラスです。

成績(PL)は、4000円の黒字となりました。

2013年の売上(予定)を増やしつつ、2012年は黒字にするという戦略がうまくいっていると思っております。

2013年の売上(予定)についても、退去・修繕等・家賃下落のリスクを含んで計算しており、戦略通りに推移するでしょう。

私は現在5部屋しか保有しておらず、確定申告で不動産賃貸事業者としての申告はできない状態です。

確定申告で不動産賃貸事業者となるためには、10部屋保有もしくは5棟保有というのが一般に知られているようです。

実はこれ、本当は10点必要ということのようです。

一棟アパート・マンションで合計10部屋持っていれば10点です。

区分マンション一部屋は1点で、10部屋持っていれば10点です。

戸建1棟は2点です。そのため、5棟だと10点です。

さて、ここからがポイントです。

青色申告で不動産事業者として申告できる条件は、実は10点を獲得することです。

その点数は以下のようにつけられます。

 2点=戸建1棟

 1点=アパート・マンション・区分所有の一部屋

 0.2点=駐車場・庭・貸土地の各1区画

私は上記の基準に合わせると、現在7.2点になります。

内訳は以下です。

 区分マンション4部屋;4点

 戸建1棟:2点

 駐車場3区画:0.6点

 庭3区画:0.6点

私が2013年に区分マンションを3部屋購入すると10.2点になり不動産賃貸事業者になれます。

しかし、それは所得税法上の不動産賃貸事業者であり、事業税に関わる法律上の事業者にはならないです。

私は、2013年は所得税的には不動産賃貸事業者になりつつ、事業税的には不動産賃貸事業者にはならない状態を目指します。

私の投資計画的にそれが順当なスピードですし、こうすることで事業税の支払いが不要になるので、若干ですが節税になります。

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42歳でFIREマンになった。モツの投資生活

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