育休サラリーマン不動産投資家のモツ

精神と時間の自由を目指す、育児休業を2回取得したサラリーマンです。横浜市在住で、横浜市、川崎市、愛媛県松山市で不動産投資をしています。合計16戸、中古区分ファミリー4戸、新築戸建1戸、中古戸建1戸、中古区分ワンルーム8戸、中古区分事務所1戸、中古テラスハウス1戸に投資しています。

不動産投資による財務状況は37歳の2017年1月時点で次の通りです。
 資産 2億900万円
 負債 1億1900万円
 純資産 9000万円
 年間家賃収入 1400万円
 年間税引後キャッシュフロー 690万円

42歳に

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都銀の融資担当との自宅での会話

モツのメインバンクは都銀のM銀行です。年に2回は自宅で会っています。2017年5月にも自宅に訪問がありました。その時に私からは雑談とモツ家の状況を伝え、M銀行ご担当からは最近の融資実績や融資方針について聞きました。 今回も4歳の長女が同席です。自宅に訪問する銀行員との会話の同席は3回目ですが、自宅以外を含めた銀行員や信金職員等との会話の同席は10回以上あります。我が子たちに父親であるモツとその嫁が投資やビジネスを実行している姿を見せるのは良い影響があると思ってて、できるだけ行動を共にしています。家庭での嫁との会話でも子供がいるところでお金の話をします。 昨年2016年に4か月の育児休業したモツと、M都銀ご担当との会話は次の通りでした。M銀ご担当「こんにちわ」モツ「こんにちわ」4歳の長女「。。。」

 モツ「事前にご依頼いただいていた資料と、あと○○や●●も必要かなと思って準備しました。」 M銀ご担当「いつもありがとうございます。こちらから言わなくても準備いただけるので助かります。」 モツ「確定申告ですが、2点お伝えすることがあります。1点目は会社員の育児休業を4か月とって給与収入が減っており、関連する資料がこちらです。あと、突発的な修繕関係で経費がかなりかかっております。その見積書と領収書はこちらです。」 M銀ご担当「モツさんは私共からうかがわなくとも、いつも開示してくれるので助かっています。こういうと失礼になってしまうかもしれませんが、銀行内の査定でも自発的な開示はプラスになるんです。」 モツ「そう言っていただけるとありがたいです。」 M銀ご担当「何かご相談に乗れることありますか。例えば新規物件購入の融資や、物件売却して資産の組み換えは検討していますか?」 モツ「今年は財務強化をします。なので融資の予定はないですし、所有している物件を売る予定もありません。また金融商品をお勧めいただいておりますが以前にも話しましたとおり、私の会社員としての性質上で購入できないんです。」 M銀ご担当「そうでしたね。それでは、引き続きよろしくお願いいたします。」 モツ「こちらこそ、よろしくお願いいたします。」 4歳の長女「。。。」長女が何も話をしないのはなんでだろうと思ったら熱がありました。すぐに病院に連れて行ったという話です。 

家族4人で売買契約

本日の日曜日は、4歳の長女・1歳の次女・嫁・私の4人で不動産屋に行って区分ワンルームの売買契約をしました。家族4人で自宅に訪ねてくる銀行員と話をしたり、賃貸募集の依頼で近所の不動産会社を訪ねることは年に1回ぐらいはあるのですが、4人で売買契約は初めてでした。 長女と私の2人とか、次女と私の2人とかで契約や決済はあったんですが、嫁が売買契約の場にいたのは初めてでしたね。売買契約の当日のやり方っていくつかのパターンかあります。そのパターンの一つに、契約書にハンコを押すまでは売主と買主が別室でハンコ押してから会うパターンがありますよね。今回はそれでした。 そして、帰り道での嫁との会話は次の通り。嫁:「最初となりの部屋にいた売主だった人、すれ違ったとき挨拶もしてないけど、あんた売主って知っとったん?」 モツ:「慣習的に、契約書にハンコ押した後に売主と買主があいさつするみたいなこともあるから、売主なんだろうと思っとった。」 嫁:「仲介の不動産会社が売主と買主とそれぞれ別室で話した後に、こちら売主で、そちら買主と言って会わせるん?」
 モツ:「うん、そんなことも結構あるけど。」 嫁:「お見合いかよ!おかしくってしょうがなかったわ。(笑)」

嫁の的確な指示で賃貸が決まる

不動産投資を8年してますが、空室の募集においてキャンセルがよくあるんです。例えば次のように、、、 1.仲介業者Aにて一番手の申込み 2.一番手の申込みの当日から翌日に仲介業者Bにて募集中かの問い合わせ有、一番手の申込みがあると明言したうえで仲介業者Bが物件に案内 3.仲介業者Bにて、二番手の申込み 4.一番手の契約は20日以上先、二番手は急いでいて契約を7日以内にしたい。 5.この場合にモツは一番手を優先する。仲介業者Aとの付き合いを考えて。 6.一番手が申込みをキャンセルしてくる。それをすぐに二番手に伝えると、二番手は急いでいたので他の物件で申込みをしてしまい、二番手もキャンセルになる。 7.また最初から募集しなおし。   何回もこれを経験しています。ハッキリ言ってダメージでかい。今回は、嫁がモツと仲介業者AとBの電話での会話を聞いていて、嫁がモツに的確な指示をだしました。 1.仲介業者Aにて一番手の申込み
(ここは嫁は知らない) 2.一番手の申込みの翌日に仲介業者Bに募集中かの問い合わせ有、一番手の申込みがあると明言したうえで仲介業者Bが物件に案内
(ここは嫁は知らない) 3.仲介業者Bにて、二番手の申込み
(ここは嫁は知らない) 4.一番手の契約と入居は20日以上先、二番手は急いでいて入居を7日以内にしたい。ここで、モツは一番手と二番手の仲介に連絡をとっていました。一番手は契約が固いかということと、二番手は引き止められるかといことを。そして、嫁はその会話を聞いていました。 
5.2番手まで申し込みをもらった場合、モツは通常一番手の契約確定を待ちます。仲介業者Aとの付き合いを考えて。
しかし、次の嫁の助言ありました。 「一番手は契約も遅くて、契約するかもわからない。だから二番手の、契約が早くて確度が高いほうに決めな。一番手はさっさと断る電話をしてすぐに二番手に電話をしな」 6.そして、嫁の言うとおりにしたら契約がまとまった。という話です。 

ただいま3戸が滞納中

育休サラリーマンのモツです。なんか色々な疲れがたまったのか、ある日すっごくイライラしながら子供たちを寝かしつけました。そして、ソファのクッションにパンチをラッシュしたり、外に出て叫んだりしました。その後、心の中でイライラしてごめんねと言いながら、寝ている子供たちをギュッギューとしました。この行動はいったいなんであろうか。この行動をした翌日は有給つかって会社を休みました。休んだら自身の精神力がかなり回復しました。これ、共感してくれる人います? で、不動産投資の話をします。現在15戸所有していますが、うち3戸が滞納中です。3戸とも保証会社がついているのですが、それぞれ別の保証会社です。保証会社や商品によりサービスの違いが結構あります。滞納時の手間のかかり具合や各社の保証内容について自身の経験を紹介します。 ・1戸目について物件概要は次の通り。 保証会社はカーサ 家賃5万円 賃借人は生活保護者 1月分滞納入居して最初の月の振り込みをせずに、その後は保証会社から私に保証賃料が振り込まれています。最初の振り込みがなかった時だけ入居付けをしてくれた仲介業者さんに連絡をしましたが、その後は保証会社から私に振り込まれ続けており手間がかかっていません。 ・2戸目について
物件概要は次の通り。 保証会社はエルズサポート 家賃4万円 賃借人は私が当物件を購入する以前から居住 1月分滞納
私が当物件を購入する以前から1か月分をずっと滞納しています。私が購入すると同時に管理会社を外して自主管理にしました。そうしたところ、保証会社から滞納の都度、滞納したという書類をメールで送ってくれとのこと。なので私は毎月、保証会社にメールをしています。書類を書いてメールするだけなので3分ぐらいで済むんですが、手間にはなっています。 ・3戸目について物件概要は次の通り。 保証会社は日本賃貸保証 家賃16万8千円 賃借人は会社経営者 1月分滞納この物件が一番手間になっています。日本賃貸保証のJIDトリオという商品です。
滞納時の保証賃料の振り込みは、明け渡し完了した後という商品です。そのため、1カ月の滞納分は私に振り込まれていない状態になっています。高額家賃なので結構ダメージでかいです。16万8千円とかの家賃を払う人が滞納するの?とか思いますが、滞納する人は滞納するんです。毎月、電話とメールをしてますが無視されてます。郵便は見てるのかな? 私の経験上は保証会社3社中、カーサが一番手間がかかっていないことになります。滞納は、食い逃げや万引きと同じようなことです。滞納者のみんな、家賃ちゃんと払おうね。↓過去に、もう少しひどい滞納も経験してますのでこちらもどうぞ